신탁등기부동산(오피스텔) 전세계약 주의사항(신축전세입주)(Feat.전세계약서 특약사항)

 1. 당해 물건의 전세대출 가능여부 확인 2. 수탁자의 임대차가능 동의 확인 3. 계약시 수탁등기 말소 특약조건 4. 소유권이전등기접수 확인 5. 신탁원부 확인 6. 잔금후 전입신고 7. 등기부등본을 통한 소유권이전 확인

독립해서 서울로 이사하게 되었다. 예전에 근무하던 지역은 사택을 제공해주었다.관리비만 룸메이트와 N빵해서 내고 그나마 괜찮은 아파트에서 살았다.서울은 아무것도 없다. 자기가 도와 달라고 한다.전세수영장 대출을 해주기 시작할 때는 전세금을 달라고 계약서를 제대로 쓰지 않아서인지 신축 도시형 생활주택에 처음 입주하게 됐지만 신탁 부동산 전세계약이 이렇게 까다로울 줄은 꿈에도 몰랐다.이름도 생소한 신탁등기 부동산 신탁등기란?

한마디로 집주인(매수인, 분양받는 사람=수분양자) 수탁자(매수, 보통신탁주식회사) 위탁자(수익자, 투자자)의 개념인데 이때 해당 물량은 신탁등기이므로 등기부등본상에 내가 부동산으로 계약하는 집주인 명의가 아닌 신탁사 명의의 물건인 상태다.따라서 계약할 때는 수탁자(신탁주식회사)의 동의를 반드시 얻어야 하며 이를 증명해야 한다.(내용확인필수, 이것도 특약에 넣어 신탁회사의 동의가 없을 경우 보증금반환 및 계약파기조건 특약에 “전세계약 잔금일에 분양대금 완납 및 신탁등기를 말소하고 소유권이전등기를 접수한다”는 조건 반드시 기입. (전세계약 잔금일에 분양대금 완납과 신탁등기를 말소한 후 소유권이전등기를 법무사를 통하여 접수하여 완료한다. 이때 법무사를 통하여 소유권이전등기접수증을 반드시 확인한다.) +)잔금일까지 당해 부동산에 지불된 근저당상환의 말소 및 미이행의 경우 계약파기 및 계약금의 반환 반드시 넣어야 할 특약!!+) 임대인(집주인)은 전세 대출에 동의하며, 전세 대출이 불가할 경우 계약 파기 및 계약금 전액을 반환한다.

위의 내용이 신탁등기 신축 부동산 전세계약시 꼭!! 반드시 포함시켜야 할 특약사항이다.

1. 해당물건 전세대출 가능여부 확인→부동산 전세계약이 처음이었던 나는 은행 전세대출부터 할 수 없게 됐다. 부동산은 모든 은행에서 전세 대출이 가능하며 전세 대출을 위해 집주인의 통장 사본, 계약서, 분양계약서(신탁등기), 계약금 영수증만 있으면 카카오든 제2금융권이든 다 할 수 있다고 설명했다.그런데 아무것도 모르면서 말했다.당연히 대출을 받게 되지만 문제가 없어 당연히 대출을 받을 줄 알았던 카카오뱅크로부터 심사를 거절당했다.이유는 신탁등기 부동산에서 명의(등기)가 계약 당사자인 집주인이 아닌 신탁회사로 돼 있기 때문이었다.어떻게 보면 안 하는 게 당연하다. 왜냐하면? 대출심사를 받기 위해 제출한 부동산 계약서에는 집주인과 계약을 했는데 등기상의 명의는 신탁회사이기 때문에 이것이 맞지 않는다는 것이다.결국 일주일(그때 카카오뱅크 대출서류 심사가 너무 늦어졌다)이라는 시간을 허비하고 잔금일 직전까지 발목을 잡고 제2금융권 대출상담사를 통해 겨우 대출받을 수 있었다.계약 전(가계약 포함)에 융자가 가능한지 여부를 확실히 파악해, 만약 융자가 나오지 않는 경우에 대비해 특약 사항으로서 「물건의 하자 또는 물건상의 이유로 융자가 불가한 경우는 본계약을 무효로 하고, 계약금은 즉시 반환한다」를 넣을 필요가 있다.

2.수탁자의 임대차가능동의 확인수탁자(신탁주식회사)의 동의를 반드시 얻어야 하며 이를 증명하여야 한다.(내용확인 필수, 이것도 특약에 넣어 신탁동의가 아닌 경우 보증금반환 및 계약파기조건 특약을 거는 것)도 하며, 이것이 어려운 경우 신탁회사나 시공사(건설사, 입주센터, 입주자관리센터)에 전화를 걸어 수분양자(집주인)가 이 부동산의 계약자인지 여부를 확인할 수 있다.

3.계약시 수탁등기 말소 특약 조건상에 써놓은 계약서상 특약을 참고하여 반드시 기입하여야 한다.=> 계약서상 특약으로 “전세계약 잔금일에 분양대금의 완납 및 신탁등기를 말소하고 소유권이전등기를 접수한다”는 조건을 반드시 기입.(전세계약 잔금일에 분양대금의 완납과 신탁등기 말소 후 소유권이전등기를 법무사를 통하여 접수하여 완료한다. 이때 법무사를 통해 소유권이전등기접수증을 반드시 확인한다.)

4.소유권이전등기접수확인3번과 같은 내용으로 법무사 또는 부동산을 통하여 접수증을 잔금일당일에 받을 수 있다. 그날로 주지 않겠다면 우선 의심해 보자. 내 돈은 소중하니까

5. 신탁원부 확인 14번까지의 내용은 전혀 모르고 가계약으로 계약금(보통보증금 5%)을 내고 계약서를 다 쓰면 너무 궁금하고 뭔가 의심스러우면? 집주인으로부터 계약시 받는 분양계약서상에 수탁자 위탁자가 맞는지 파악하기 위해 신탁원부를 발급받는(등기부을구에 보이지 않는 채권도 확인 가능)사는 가까운 법원이나 인터넷 대법원등기소를 통해 발급받을 수 있다. 대부분 책 한권 분량의 원부를 제공하지만 직접 법원에 가면 1,800원, 인터넷 발급은 1만원이 넘는다.

잔금 후 전입신고 잔금일에 잔금을 내고 바알로 주민센터로 달려가 전입신고를 한다. 신분증과 계약서류(계약서 사본 가능)를 가져가면 된다.나의 경우 대출을 받기 위해 가계약 다음날 계약서에 확정일자를 받았다. 그래도 혹시 몰라 주민센터에 확정 날짜를 다시 받아야 하느냐고 물어봤다.굳이 받을 필요는 없다고 한다. 이미 등기소를 통해 확정 날짜는 찍혀 있다.올해 6월 1일부터는 「부동산거래의 신고 등에 관한 법률」 개정(2020.08.18)에 의거 주택임대차신고제를 시행한다.내가 계약한 셋집은 첫 입주로 집주인이나 세입자가 신고해야 하는데 내가 신고하면 연락이 오고 집주인도 연락이 왔다.(임대인이나 세입자 중 어느 쪽이 신고하면 된다) * 주택임대차 신고제란? 임대차계약 당사자간 임대기간과 임대료 등 계약서상의 계약내용을 신고함으로써 임대차시장정보를 투명하게 공개하고 임차인의 권리를 보호하기 위한 제도

7.등기부등본을 통한 소유권이전확인을 끝으로 인터넷등기소나 주민센터에 방문하여 등기부등본을 떼어내어 최종적으로 신탁등기가 말소되고 소유권이전등기가 완료되었는지 확인한다.다행히 소유권이전등기가 잘 돼 신탁등기가 말소된 사실을 확인할 수 있었다.

나처럼 전세계약을 시작하는 사람과 언젠가 집주인이 되어 전세계약을 다시 시작할 때 참고하기 위해 작성했다.다음에는 꼭!! 자구하며 살고 말겠어. 정말 말 많고 말도 끊이지 않던 부동산 계약이었다.끊어!